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论房屋买卖合同的生效要件 | |||||
作者:网络 论文来源:网络 点击数:341 更新时间:2007/1/13 | |||||
众所周知,签订房屋买卖合同而产生房屋所有权转移必须办理产权过户登记手续。房屋买卖合同除应具备合同的一般生效要件——行为主体适格、意思表示自愿真实、行为内容合法、行为不违反社会利益和公共道德外,我国现行行政法规和相关司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效。同时,法学界也存在一种比较流行的观点,即私有住房买卖合同的生效以在国家房地产管理部门登记为要件,(注:参见王家福主编:《中国民法学·民法债权》,法律出版社,1991年版, 第636页。)甚或,房屋买卖合同是一种要式合同,须以书面形式订立,并办理登记过户手续,未登记过户之房屋买卖合同无效。(注:参见杨振山主编:《民商法实务研究》(合同卷),山西经济出版社,1994年版,第160—162页。)笔者认为,将产权过户登记视为房屋买卖合同生效要件的观点值得商榷,产权过户登记只不过是房屋买卖合同的实际履行行为,而非其生效要件。(注:笔者注:对房屋买卖合同的一般生效要件,因无争议,本文不述及。)
1984年8月30 日最高人民法院制定的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定:“买卖双方自愿,并立有契约,买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续。”这一解释确立了房屋买卖合同有效与否不以是否办理产权过户登记为准的原则。但是未办理过户手续的房屋买卖合同有效的限制条件过多,既要买方交付了房款,又要实际使用和管理了房屋。
1987年12月10日,最高人民法院《关于如何具体适用最高人民法院〈关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见〉第五十六条规定的批复》规定:“‘意见’第五十六条规定的精神,只适用于解决‘条例’实施前的历史遗留问题;‘条例’实施后,人民法院审理这类案件应严格按照‘条例’的规定办理”。此批复将《意见》第五十六条规定仅适用于《条例》实施前的房屋买卖行为,即有条件地承认部分未办理产权过户手续的房屋买卖合同有效。但是,对于1984年8月30日至1987年12 月10日之间的房屋买卖行为本应适用《意见》第五十六条规定,而该批复却规定适用《条例》,显然破坏了法不溯及既往原则,造成此期间内的房屋买卖秩序不应有的混乱状况。
1988年1月26 日最高人民法院发布的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(下称《民法通则意见》)第85条规定:“财产所有权合法转移后,一方翻悔的,不予支持。财产所有权尚未按原协议转移,一方翻悔并无正当理由,协议又能够履行的,应当继续履行;如果协议不能履行,给对方造成损失的,应当负赔偿责任。”显然,该条规定也适用于房屋买卖合同。根据该条规定,产权过户登记只不过是房屋买卖合同的履行行为,并非房屋买卖合同的生效要件。但是,司法实践并未沿用此条规定,而仍以产权过户登记为房屋买卖合同生效要件为判案原则。如1990年2月17 日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调:“……签订房屋买卖协议以后,提出解除买卖协议,未办理产权转移登记手续,应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。1992年7月9日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复:“房屋买卖系要式法律行为,农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方,还应依法办理该项手续后,方能认定买卖有效”。
1、房屋买卖合同作为债权合同,属诺成性合同, 而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。买卖合同是双务、有偿、诺成合同,房屋买卖合同作为买卖合同之一种,同样具有双务、有偿、诺成之特质。有人主张房屋买卖合同属实践性合同,要经过要约、承诺、产权过户登记三个阶段,即如未依法办理过户手续,则买卖合同无效(注:参见王尧华:《也谈城镇私房买卖合同的生效问题》,载《律师世界》,1995年第1期。)。其实, 主张房屋买卖合同属实践性合同的观点混淆了不动产物权转移合同与不动产物权变动要件之间的区别。从民法上讲,不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同,该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件,便在订约当事人之间发生法律效力,双方当事人依合同所取得的权利亦应受合同法的保护。依据合同规定,出卖人有义务转移不动产物权,其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续,而买受人则有义务向出卖人支付价款,并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致,不动产物权过户登记也是合同的履行行为。既然过户登记是合同的履行行为,则在本质上并不影响合同的效力判断,这是合同法的基本原则。因此,认为房屋买卖合同属实践性合同,未办理登记手续的房地产物权转移的合同无效,在理论上是不正确的。
2、房屋买卖合同成立在前,产权过户登记在后, 将登记作为房屋买卖合同生效要件的观点对此无法作出合理解释。登记行为的发生,是以双方当事人签订的房屋买卖合同有效为前提,即买受人基于有效的房屋买卖合同才获得请求出卖方协助履行登记行为的权利,出卖人才相应地负有协助履行登记行为的义务。登记是这一对权利义务相互运动的结果。若登记前,房屋买卖合同无效或不成立,则登记本身就成为无源之水、无本之木了。《条例》第七条关于私房所有权转移登记时须提交“买卖合同”之规定,就已证明先有有效的买卖合同,然后才能履行产权过户登记手续。否则,无效合同怎能作为产权变更登记的证件,而且据此发放房屋产权证呢?同样,既然房屋买卖合同在产权过户登记前无效或不成立,则买方就无支付房款的义务,卖方更无协助办理产权过户手续的义务。另外,政务院1950年4月3日公布的《契税暂行条例》第十一条明确规定:“房屋买卖完纳契税,应于契约成立之后三个月内办理之,逾期交纳者,除照章补税外,每月加收税额的20%,不足一月者以一月计,但加收税额不得超过房价。”此即说明契证应于契约即房屋买卖合同成立后三个月内取得。根据《条例》第六条第二项规定,只有取得契证,才能办理产权过户登记。显然,倘房屋买卖合同无效或不成立,房屋买卖当事人又怎能完纳契税,取得契证?这说明,买卖合同成立时间、契证取得时间、产权过户登记时间是不同步的。那种以未办理产权过户登记为由来否认房屋买卖合同成立,允许当事人随意翻悔的观点和做法,特别是最高人民法院批复将产权登记作为1987年12月10日之后签订的房屋买卖合同生效要件的做法,是与《条例》和《契税暂行条例》相冲突的。
3、就登记行为本身的性质看,登记仅起物权公示作用, 并没有决定房屋买卖合同是否有效的职能。房屋作为公民、法人和其他组织重要的生活资料和生产资料,价值巨大,关系国计民生,保护交易安全,国家介入房屋买卖,进行统一登记过户,体现了国家为社会利益而对房屋产权的流转进行干预。这种干预在合同生效后介入已经足够了。市场经济必然要求契约自由,只要当事人就房屋买卖条件达成一致,符合法律规定,合同即应生效,不应再以与交易无关的行政机关的审查批准为条件。倘把登记作为合同生效的要件,则势必使登记审查变成对双方可否签订买卖合同及签订后的合同是否有效的确认,这已经远远超出了房管部门的职权。而事实上,此项职权只属于人民法院或仲裁机关。更何况在某些情况下,迟延登记或未登记可能是因登记机关的原因造成的,这些情况更不能影响合同的效力。
4、将登记作为房屋买卖合同的生效要件, 在实践中将会遇到一些无法解决的问题。
②不利于对无过错方利益的保护。
三、结语 方违约后也应当承担定金和违约金责任。因此,《民法通则意见》第85条规定内容是合理的。我国正在制定的统一合同法和物权法关于房屋买卖合同有效成立和房屋产权过户登记关系之规定,应采纳《民法通则意见》第85条规定,明确产权过户登记在房屋产权变动中的公示作用,规定过户登记是房屋买卖合同的履行行为,而非其生效要件;应赋予当事人基于房屋买卖合同的债权请求权,即使产权未经过户登记,出卖人翻悔却无正当理由,买受人有权请求出卖人协助其办理产权过户登记手续。
房屋买卖合同有效成立和产权过户登记是房屋产权转移的生效要件。登记是房屋产权转移的必要条件,而非房屋买卖合同的生效要件。房屋买卖合同只要具备书面形式、行为主体适格、意思表示真实、不违反社会公共利益等合同的一般生效条件,即为有效成立,双方当事人必须信守。房屋买卖合同签订后未办理产权过户登记手续前,一方无正当理由的,应责令其继续履行:买受人没有支付房款,应责令其支付;出卖人没有将房屋交付买受人使用或管理的,应责令其交付;未依法完纳契税办理契证的,应着其纳税办证;未办理产权过户手续的,应着其补办。同时任何一方不履行合同义务,都将构成违约,承担违约责任;若合同规定了定金和违约金责任,一
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